邯郸市商品房销售监管新规下房地产中介服务的合规指引与实操要点

邯郸市为进一步规范商品房销售行为，维护购房者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，出台了一系列商品房销售监管规定。这些规定对房地产中介服务的准入、行为边界和法律责任提出了更为明确的要求。本文旨在梳理新规核心要点，分析其对中介服务的影响，并提出合规操作建议，以供行业参考。

一、新规核心要点回眸

（一）预售资金强监管，中介不得触碰

邯郸市规定，商品房预售资金须全部纳入监管账户，开发企业不得直接收取购房款。房地产中介机构严禁代收代付购房款，也不得通过个人账户或其他非监管账户流转交易资金。违反者将被暂停网签资格，并面临行政处罚。

（二）房源信息核验，中介须持“证”上岗

新规要求中介发布房源前，必须核验开发企业的预售许可证或现售备案证明，并在门店及线上平台公示。对于未取得预售许可的商品房，中介不得以任何形式推广或收取诚意金、排号费等费用，否则视为违规销售。

（三）销售现场公示细化，中介带看受阻

商品房销售现场须公示“五证一照”、销控表、合同示范文本及监管账户信息。中介人员带客户看房时，应主动引导查看公示内容，不得协助开发企业隐瞒房源抵押、查封等权利受限情况。如发现销售现场公示不全，中介应暂停带看并向主管部门反映。

（四）明确禁止“首付贷”及虚假宣传

新规严禁中介机构提供或协助提供“首付贷”等违规融资，不得使用“学区房”“投资回报承诺”等误导性话术。广告发布需经开发企业书面授权，并标注预售许可证号，违者按虚假广告查处。

二、新规对中介服务的具体影响

（一）业务模式调整：从“代收代付”到“纯居间”

过去，部分中介通过代收定金、房款赚取资金沉淀收益或加速交易。新规下，中介只能促成买卖双方直接交易，资金流转全部走监管账户。这要求中介升级服务流程，协助客户熟悉监管账户付款步骤，并与银行、开发企业建立三方对账机制。

（二）合规成本上升：信息核验与档案管理

中介需投入人力逐盘核验预售证，并留存核验记录。带看记录、广告授权书、客户告知书等材料需归档备查，保存期限不得少于交易完成后三年。小型中介可能面临一定生存压力。

（三）法律责任风险加大：连带处罚可能性

若中介明知开发企业违规仍协助销售，将面临没收违法所得、罚款乃至停业整顿。邯郸市近期已通报多起中介违规代收定金案例，涉事机构被记入信用档案，并向社会公示。

三、邯郸市房地产中介服务的实操合规建议

（一）建立房源准入核验清单

中介在受理每一个楼盘时，应横向比对邯郸市住建局官网预售信息，确认楼栋、户型、套数一致且处于可售状态。对于现房销售，需核查竣工验收备案表。建立“一房一档”，将核验截图上传至内部管理系统。

（二）规范合同签署与告知义务

在客户成交前，中介应书面告知预售资金监管账户信息，让客户直接存入。居间合同需明确约定“贷款咨询与办理”区别，注明不从贷款中收取任何附加费用。对于限购政策、公积金贷款条件等，应尽到提示说明义务。

（三）加强门店公示与员工培训

门店应张贴邯郸市商品房销售监管流程图、投诉举报电话，并摆放预售资金监管问答手册。定期对经纪人进行合规测试，重点考核“哪些资金不能代收”“房源信息核验步骤”等，测试不合格者暂停上岗。

（四）配合监管平台，主动报送数据

邯郸市已推行中介机构备案与交易数据上传制度。大型中介须将居间合同、带看记录、成交价格等实时对接至住建部门信息平台。主动配合数据共享可享受绿色通道，减少日常检查频次，形成合规红利。

四、

商品房销售监管的收紧，并非打压中介行业，而是推动其回归“信息匹配与专业服务”本质。对于邯郸市房地产中介而言，谁能率先吃透政策、完成合规改造，谁就能在更加透明、公平的市场环境中赢得购房者信任，走出一条高质量发展之路。合规不是负担，而是最好的竞争力。